Договор купли-продажи без акта передачи недвижимости

Возможно ли совершить сделку купли-продажи квартиры без акта приема-передачи?

В чем может быть смысл неподписания акта приема-передачи, если подписаны все расписки и договор купли-продажи, и чем это может быть опасно для нас?

Правда ли, что порядок разный?

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Если примут новый ГК, без этого акта далеко Вы потом не уйдете.

Составить образец, шаблон договора купли-продажи квартиры с актом приема-передачи 2018

Нужен ли акт передачи квартиры по договору купли продажи? Законодателем установлены определенные правила передачи жилья от продавца к покупателю. Акт передачи квартиры по договору купли продажи позволяет урегулировать ряд сложностей, и не дожидаясь государственной регистрации сделки позволить новому собственнику распоряжаться недвижимостью, а также переложить на него оплату коммунальных и других услуг. Сам по себе акт фиксирует фактическую передачу недвижимости.

Как правильно заполнить договор купли-продажи квартиры?

Чистый образец договора купли-продажи квартиры должен содержать:

ФИО сторон, дату/место заключения,

Права/обязанности сторон гарантии,

Разумеется, в конце нужно проставить подписи сторон. Договор купли-продажи квартиры без акта практически никак не влияет на законность сделки. Соглашение может быть подписано вне зависимости от наличия/отсутствия этого документа. Он является приложением.

Договор купли продажи квартиры: акт приема передачи и его особенности

Чистый договор купли-продажи квартиры сам по себе не является подтверждением права перехода собственности к покупателю. Фактически, покупатель становится полноправным владельцем исключительно после госрегистрации сделки.

Договор купли продажи квартиры без передаточного акта означает, что:

1. На протяжении довольно длительного времени новый владелец не может проживать в купленной квартире (пока оформляются все документы) - может фиксироваться право проживания по договору купли-продажи,

2. Продавец несет все коммунальные расходы, хотя фактически уже продал квартиру,

3. Недвижимость в момент фактической передачи может не соответствовать тому, что было оговорено в договоре на момент его подписания. Формально, условия могут существенно ухудшиться, могут затопить соседи или владелец просто снимет ламинат. Доказывать что-либо будет бессмысленно вы просто потратите уйму времени.

Договор купли продажи квартиры без акта подвергает определенным рискам как настоящего, так и будущего собственника. Куда лучше потратить время на урегулирование формальностей и взять на себя все обязательства в момент подписания соглашения, а не после всех законодательных процедур.

Договор купли продажи квартиры: акт приема передачи как его составить?

Законодатель сделал обязательной процедуру подписания акта приема-передачи недвижимости. Так, все стороны сделки максимально защищены от всевозможных форс-мажорных ситуаций. Акт должен быть составлен в 3-х экземплярах, первый остается у продавца, второй у покупателя, третий в органах госрегистрации. Имеются в этом плане отличия в договоре купли-продажи квартиры с юр.лицом.

Как правильно заполнить договор купли продажи квартиры с передаточным актом:

Договор подписывается в классической форме. В самом соглашении никаких изменений не предусмотрено. Акт является приложением к договору,

Акт должен содержать информацию о дате и месте заключения, ФИО сторон, характеристики помещения, данные, подтверждающие отсутствие претензий у обеих сторон, основания для передачи жилого помещения.

Все чаще сторонам рекомендуют указывать в акте, что нет никакой задолженности по коммунальным платежам. Если же покупателя устраивает наличие долга то это нужно указать. И прописать, что новый собственник берет на себя обязательства по уплате всех коммунальных счетов.

Вся суть акта сводится к тому, чтобы подтвердить в письменной форме факт передачи недвижимости от одного собственника к другому, при этом, указав полное соответствие квартиры установленным требованиям и нормативам. Также его задача подчеркнуть, что покупатель отдал всю сумму, и больше у сторон нет претензий.

Как поступить, если одна из сторон отказывается подписывать передаточный акт?

Договор купли продажи квартиры без передаточного акта могут составлять жители Москвы. Здесь это довольно частая и распространенная практика. А вот область и регионы не имеют права отказаться от подписания акта.

Если же такая ситуация все же происходит, то одна из сторон несет полную ответственность. На практике встречаются такие случаи:

Отказ застройщика подписать акт приводит к выплате неустойки с его стороны, а также к штрафным санкциям,

Отказ покупателя подписывать акт в силу того, что выявлено множество нарушений приводит к тому, что застройщик может подписать акт, а по истечении 2-х месяцев его обязательства будут считаться полностью выполненными (речь идет о первичном рынке недвижимости).

Во втором случае покупатель обязан принять недвижимость, подписать акт. Но главное указать в нем все имеющиеся недостатки, чтобы застройщик был вынужден их исправить.

Если одна из сторон уклоняется от подписания акта вторая может обратиться в суд.

На нашем сайте вы можете скачать и заполнить договор купли-продажи недвижимости с передаточным актом или без него. Система устроена таким образом, что составление юридически грамотного документа занимает не более 5 минут. Вам нужно просто отвечать на вопросы в форме слева, а система автоматически распределит информацию по разделам договора. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров Просто Документы Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

Шаблоны договоров составить и скачать на конструкторе:

Расскажите о конструкторе документов - поделитесь ссылкой

Договор купли-продажи без акта передачи недвижимости

Согласно пункта 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя обязанности принять имущество.

Согласно пункта 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002г. 184, при государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять, в том числе факт исполнения её условий, с которыми закон и (или) договор связывает возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 55 ГК).

В соответствии со статьей 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю.

Таким образом, акт приема-передачи объекта недвижимости подтверждает исполнение сторонами договора купли-продажи обязательств, то есть обязанности покупателя принять его.

Анализ указанных норм показывает, что для государственной регистрации договора (сделки) купли-продажи недвижимого имущества предоставление передаточного акта не требуется.

При этом следует отметить, что по общему правилу на момент обращения за государственной регистрацией перехода прав на объект недвижимости на основании договора купли-продажи исполнение обязанности продавца по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя должно подтверждаться актом приема-передачи (если договором или законом не установлено иное). Если договором купли-продажи установлен иной порядок передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ( например, без составления передаточного акта или иного самостоятельного документа о передаче покупателю объекта недвижимости, регулируя данный вопрос непосредственно в договоре, либо если договором купли-продажи предусмотрено, что фактическая передача имущества покупателю будет осуществлена по акту приема-передачи по истечении определенного сторонами периода времени после государственной регистрации перехода права на данное имущество), акт приема-передачи на государственную регистрацию перехода прав на объект недвижимости, может не предоставляться.

Договор купли-продажи квартиры без передаточного акта

Считается ли сделка по покупке(продаже)

квартиры по договору купли-продажи состоявшейся, если договором не предусмотрена передача квартиры по передаточному акту и передаточный акт не подписан сторонами?

Ответы юристов

Добрый день, Сергей. При заключении договра купли-продажи недвижимости необходимо заключаться передаточный акт. Об этом указано в ст. 556 ГК РФ:

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В данной статье указано, что передача недвижимости должна сопровождаться подписанием передаточного акта или иного документа, то есть положения о передачи недвижимости можно включить неспосредственно в договор, а не отдельно. Но в таком случае обязательно указывается, что договор купли-продажи одновременно служит и актом приема-передачи. Если такого документа не будет или положения о передачи не включены в договор, договор можно считать не состоявшимся.

Стоимость услуг: Стоимость личной консультации от 500 рублей, цена за составление документов договорная (в зависимости от сложности). Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:

Если договор подписан без акта, произведен частичный расчет(ипотека) за квартиру и документы отданы на регистрацию, какие могут быть последствия в дальнейшем?

Похожие вопросы

Вы оценили ответ положительно

Также вы можете оставить письменный отзыв о юристе

Запомни: Договор-Юрист

это юристы, кодексы и бланки

Кодексы РФ Типовые договоры Юристы Москвы Разделы консультаций Активные юристы Лучшие юристы Обновления кодексов Ответы юристов Информация

Копирование материалов с сайта «Договор-Юрист. Ру» возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Под «бесплатными юридическими консультациями» подразумеваются ответы на типовые вопросы, справочная информация по статьям кодексов и законов

Договор купли продажи квартиры без передаточного акта

Акт приема-передачи при продаже квартиры

Акт приема-передачи при продаже квартиры выступает одним из важнейших документов . По сути, он является обязательным дополнением к договору купли-продажи. Такой документ завершает весь процесс перехода собственности (в виде объекта недвижимости) от одного лица к другому.

Акт приема-передачи необходимо составлять грамотно, включив в него сведения о продавце и покупателе .

Можно ли составить договор купли-продажи квартиры без передаточного акта?

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры на практике является крайне важным документом для покупателя. Дело в том, что в нем можно зафиксировать все недочеты.

Например, при просмотре квартиры все было в порядке, а на момент подписания акта она находится в состоянии, непригодном для жизни. Вы фиксируете все эти недочеты в документе, после чего можете привлечь продавца к выполнению своих обязательств в полном объеме.

Требования к передаточному акту к договору купли-продажи квартиры

Акт передачи является важнейшим документом при осуществлении любых операций с недвижимым имуществом, итогом которых является смена собственника жилья.

Так, в соответствии с законодательством, в обязательном порядке должен быть составлен любой передаточный документ, которым может являться и соответствующий акт, подписывающийся всеми сторонами сделки и являющийся приложением к основному договору купли-продажи недвижимости.

Зачем при сделке на «вторичке» нужен акт приема-передачи жилья?

О приеме квартиры в новом, только что построенном доме, и о составлении акта приема-передачи мы уже писали. Но, оказывается, и при сделках на вторичном рынке его тоже нужно составлять!

А зачем об этом рассказывает нотариус Алексей Комаров. В большинстве случаев при заключении сделки на «вторичке» стороны относят передачу жилья к несущественным моментам. При заключении сделок лишь в половине случаев порядок расчетов привязан к предъявлению акта приема-передачи жилья.

Роль и необходимость подписания передаточного акта купли-продажи квартиры

Многими покупателями недвижимого имущества передаточный акт воспринимается, как некое дополнение к заключаемому договору о купле и продаже.

На самом деле это отдельный документ, имеющий важное юридическое значение и фиксирующий факт передачи жилой площади от одного владельца к другому в том состоянии, в котором жильё находится на момент его приобретения.

Особое значение имеет покупка жилья, относящегося к первичному рынку.

Подписание Акта приема-передачи квартиры

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах ( для Продавца и для Покупателя ), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется ( хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке ).

Договор купли продажи квартиры без передаточного акта

Согласно пункта 3 статьи 433 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК, передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя —, обязанности принять имущество.

Передаточный акт по договору купли-продажи квартиры и другой недвижимости

Договоры по отчуждению квартир оформляются в письменной форме, при этом стороны должны надлежащим образом зафиксировать передачу недвижимости от продавца к покупателю.

Момент передачи квартиры подтверждается передаточным актом, при этом стороны осуществляют фактическую передачу объекта недвижимости. Это обусловлено юридическим значением такого документа, как передаточный акт при купле-продаже он не может самостоятельно порождать переход права собственности, поскольку является только приложением к основному договору.

Любовь Киселева о правилах составления договора купли-продажи и акта приема-передачи недвижимости

Достаточно часто на рынке вторичной недвижимости встречаются ситуации, когда продавцы по каким-либо причинам уже после свершившейся сделки купли-продажи квартиры начинают «тянуть время», не спеша передавать квартиру новым собственникам. Очень часто продавец взамен продаваемой квартиры покупает другую квартиру. Соответственно, ему также необходимо некоторое время для заключения своего договора купли-продажи и перевоза вещей. Обычно срок освобождения жилой недвижимости составляет от 1-2 недель до 1 месяца (крайний срок). Или, например, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то процедура освобождения квартиры продавцом так же может серьезно затянуться.

Разберем в каких случаях возможно возникновение таких ситуаций.

1) Продавец и покупатель подписали договор купли-продажи, но не подписали акт приема-передачи этой недвижимости. В этом случае перехода права собственности недвижимого имущества к покупателю не происходит.

В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит переход права собственности на отчуждаемую недвижимость от продавца к покупателю ( п. 2 ст. 8.1 , ст. 131, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не сам договор. Именно с момента регистрации передаточного акта у покупателя и возникает право собственности на недвижимость, являющуюся предметом договора.

Конкретный срок передачи квартиры или иного помещения законодательно не установлен. Такой срок стороны самостоятельно согласовывают в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствии со статьей 314 ГК РФ, как «разумный» срок, который, как правило, составляет один месяц. Но с какого момента наступает этот разумный срок с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки в законе не прописано, следовательно, его также нужно установить в договоре.

Если продавец нарушает срок передачи недвижимости, то у покупателя имеется возможность обратиться к продавцу с требованием о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимости, являющейся предметом договора купли-продажи.

2) Продавец и покупатель подписали договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости, но по договоренности друг с другом продавец продолжает находится в недвижимости, чтобы, например, обеспечить переезд, и этот процесс неоправданно затягивается.

Подписанный договор и акт приема-передачи позволяют зарегистрировать переход права собственности на покупателя, независимо от того, произошло ли фактическое освобождение продавцом недвижимого имущества.

Во втором случае у покупателя больше возможностей для защиты своих прав.

Он может, дождавшись регистрации перехода права собственности на свое имя, обратиться к продавцу с требованием об устранении нарушений права пользования собственника объектом недвижимости.

Если при этом покупатель арендует другое жилое помещение, то одновременно он может предъявить и требование о взыскании убытков в сумме затрат на аренду. Для этого надо быть готовым предоставить документы, подтверждающие соответствующие траты.

Кроме этого не следует забывать, что у нового собственника возникают обязанности по оплате коммунальных услуг, оплаты телефонии с момента регистрации перехода права собственности. Эти затраты также можно взыскать с продавца при нарушении сроков освобождения недвижимости.

Итак, как же следует действовать продавцу и покупателю, чтобы избежать таких неприятных ситуаций?

Рекомендую следующий алгоритм действий:

Первое. Заключаем договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором ставим такие существенные условия, как: цену недвижимости, порядок расчетов, срок для подписания акта приема-передачи недвижимости, ответственность продавца за нарушение срока передачи недвижимости.

В договоре также ставим, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего акта ( п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Второе. При передаче квартиры от продавца к покупателю проверяем «,целостность», квартиры (двери, сантехника, проводка, оборудование и все то, что включено в предмет договора), фиксируем показания приборов учета в акте. Расчеты с продавцом целесообразно производить одновременно с передачей недвижимости по акту, то есть деньги в обмен на ключи. Так у продавца сохраняется собственный интерес как можно быстрее освободить недвижимость. Именно такой порядок расчетов и следует предусмотреть в тексте договора купли-продажи.

Третье. Договор купли-продажи и акт приема-передачи передаем на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.

Если вы будете придерживаться данного алгоритма действий, то сможете избежать неприятной задержки с заездом в свою приобретенную квартиру и возможных судебных споров.

Любовь Киселева , адвокат МОКА (Московская областная коллегия адвокатов)

Понравилась статья? Поделить с друзьями: