Гк права на земельные участки и сделки с ними

Земельные участки - справочник

Справочная информация о земельных участках

Разделы

Каково значение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними?

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", (п. 1 ст. 25). Учитывая данное положение земельного законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки имеет следующее значение.

Во-первых, только с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. Это утверждение основано на норме п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В связи с тем, что Земельный кодекс РФ считает права на земельные участки подлежащими государственной регистрации, на них распространяется указанная норма. Данный вопрос имеет большое практическое значение, поскольку без государственной регистрации права на земельный участок (а в ряде случаев –, также и сделок с земельным участком) даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий. Однако исключением из указанного правила являются те случаи, когда отсутствие необходимости в государственной регистрации соответствующего права (сделки) непосредственно следует из закона. Например, в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные на срок менее чем один год.

Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данное правило, установленное ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",, по сути означает, что никакие иные юридические акты, включая решения органов власти, решения судов и т.д., не могут рассматриваться в качестве достаточного доказательства принадлежности тому или иному лицу соответствующего права на земельный участок. Они являются лишь основаниями для возникновения права на участок посредством его государственной регистрации.

Вместе с тем следует подчеркнуть, что вышесказанное в полной мере применимо лишь к тем правам, которые возникли после введения в действие Федерального закона ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",, поскольку данный Закон признает юридически действительными права, возникшие до его вступления в силу (т.е. до 31 января 1998 г.), а также государственную регистрацию прав, которая осуществлялась в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до этого момента (ст. 6 Закона). Права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях –, лишь по желанию правообладателей.

В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права на земельный участок. Оно означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

В-четвертых, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с Федеральным законом ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",, т.е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельные участки удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной регистрации права собственности). Однако правоустанавливающие документы, выданные до начала выдачи свидетельств в соответствии с Федеральным законом ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", (например, свидетельства о праве собственности на земельные участки, государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками), сохраняют свою юридическую силу (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ ",О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 ",О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства",).

Земельные сделки

Вернуться назад на Сделка

v Сделка считается совершенной, если она облечена в определенную форму. Способ, при помощи которого закрепляется волеизъявление сторон, т.е. форма сделки, устанавливается либо законом, либо самими сторонами, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки.

2009-2018 Центр управления финансами. Все права защищены. Публикация материалов

разрешается с обязательным указанием ссылки на сайт. Контакты

Вопрос 32. Договоры и иные сделки, предусмотренные законом, как основание возникновения прав на земельные участки. Особенности купли-продажи земельных участков,

Возникновение прав на земельный участок может осуществляться в порядке исполнения договора, предусмотренного гражданским законодательством (договоров купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договора пожизненной ренты).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

  • Объектом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (статья 37 ЗК РФ).
  • Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством: два основных способа продажи земельных участков: 1) предоставление их из государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах) (статья 30, 38 ЗК РФ), 2) совершение сделок с земельными участками в соответствии с гражданским законодательством (статья 25 ЗК РФ).
  • Каждый земельный участок имеет правовой режим, складывающийся из целевого назначения (принадлежности к категории земель) и разрешенного использования. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец, ни покупатель не вправе самостоятельно изменить правовой режим целевого использования.
  • Особый порядок продажи земель с/х назначения (ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» статья 8) - субъект РФ или орган МСУ имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов,
  • Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут отсутствовать в договоре, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной,
  • Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ и ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997,
  • Если дом продает собственник земельного участка, то право на участок под домом и предназначенный для его использования определяется договором купли-продажи и по договору он может оставаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и дом, на праве собственности (Статьи 552-553 ГК РФ).

Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (статья 567 ГК РФ). К договору мены применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи, стороны выступают в качестве продавцов. Форма договора мены включает: реквизиты сторон, предмет договора, наличие или отсутствие споров по предмету договора, обременения земельного участка, ограничения в использовании предмета договора, обязательства сторон. Договор мены должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.

По договору дарения одна сторона безвозмездно передает другой стороне вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу (статья 572 ГК). Договор дарения должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

По договору ренты одна сторона передает другой в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в иной форме (статья 583 ГК).

Наследование по завещанию - наследник становится собственником после прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону - урегулировано законодательством - статьи 1181-1182 ГК РФ: при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Ипотека (залог) земельного участка - земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли, например, для получения денежного кредита. Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем, в нем должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер. Договор должен быть подвергнут государственной регистрации, иначе недействительность договора. ФЗ «Об ипотеке» земельные участки поделена на те, что могут быть предметом ипотеки (находящиеся в собственности граждан, юр. лиц, предоставленные для садоводства, дачного и гаражного строительства и т.п.) и те, что не могут быть предметом ипотеки (находящиеся в гос. или муниципальной собственности, земли с/х назначения и т.п.).

Оформление сделок с землей. Юридические тонкости

Рассматривая нормы законодательства, регулирующие наиболее зримые аспекты оформления сделок с недвижимостью, возникает огромное количество вопросов, связанных не только с тонкостями правовых норм, но и с доступностью получаемой информации

  • границы и предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке).
  • решение об утверждении проекта границ принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного Кодекса РФ, в двухнедельный срок со дня представления самого проекта границ земельного участка,
  • проект границ разрабатывается с учетом порядка использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий и определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления.
  • распоряжение соответствующего уполномоченного органа об утверждении проекта границ земельного участка,
  • определение функционального назначения и определение разрешенного использования,
  • кадастровый план земельного участка.
Поделиться Популярное видео Новости от партнеров ПОДПИСКА НА РАССЫЛКУ МЫ В СОЦ. СЕТЯХ

©, 20052018 ООО «ФОРУМХАУС»

При полном или частичном использовании материалов дачного форума обязательна активная прямая ссылка.

Сайт может содержать контент, не предназначенный для лиц младше 16 лет.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: