Когда могут признать сделку с недвижимостью недействительной

Когда могут признать сделку с недвижимостью недействительной

3-ий Павловский пер.

Тел.: 8 (495) 740-55-17

в области недвижимости и строительства

  • Здравствуйте! В браке была приобретена 3-х комнатная квартира в ипотеку, по 1/2 доли каждому. После развода банк дал согласие на вывод меня из со заемщика, с правом выкупа мой доли бывшему мужу. Бывший муж подписал дополнительное соглашение к кредитному договору, но долю мою выкупать отказывается, а требует 1/2 часть внесенных им платежей после развода или оформление дарственной. Могу ли я через суд прекратить свое право собственности на свою долю и взыскать с него компенсацию выплаченных платежей в браке? Спасибо.
Читать ответ »,

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Условия признания сделки недействительной. Виды недействительных сделок

&ndash, оспоримые (недействительные в силу решения суда)

&ndash, и ничтожные (в силу закона) &ndash, недействительны сами по себе с момента их совершения.

- несоответствие сделки закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ),

- противная основам правопорядка и нравственности цель сделки (ст. 169 ГК РФ),

- мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ),

- недееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 171 ГК РФ),

- несовершеннолетие (малолетство) совершившего сделку гражданина (ст. 172 ГК РФ).

- несовершеннолетие (в возрасте от 14 до 18 лет) совершившего сделку гражданина (ст. 175 ГК РФ),

- ограниченная судом дееспособность совершившего сделку гражданина (ст. 176 ГК РФ),

- нахождение совершившего сделку гражданина в состоянии, в котором он не способен был понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ),

- выход за пределы правоспособности при совершении сделки юридическим лицом (ст. 173 ГК РФ),

- выход за пределы ограничения полномочий лица или органа юридического лица на совершение сделок (ст. 174 ГК РФ),

- наличие влияния заблуждения (ст. 178 ГК РФ),

- наличие влияния обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ).

Тревоги не бессрочны

Всего комментариев: 114

Однако вы можете подать в суд иск по ст.450.1 ГК РФ о расторжении договора купли-продажи.

Признание сделки купли продажи недействительной

Начало осени 2013 года принесло множество изменений в российское законодательство. Изменения коснулись и вопроса о признании сделки купли-продажи недействительной. В ГК это отображено в статье 166.

В результате поправок в законодательстве изменились некоторые условия признания сделок недействительными и ряд ограничений оспаривания сделок.

Какие сделки считаются недействительными

Перечень сделок, которые можно считать недействительными, довольно внушительный. Все недействительные сделки делятся на два вида: оспоримые и ничтожные.

Оспоримые сделки

Эти сделки можно оспаривать в судах высших инстанций.

Какие сделки чаще всего признают недействительными.

  • Сделка, совершенная гражданином, который, являясь дееспособным, на момент ее заключения не мог руководить своими действиями или осознавать их значение. Доказать это необходимо фактически: должны быть вещественные доказательства, результаты экспертиз и так далее.
  • Сделка в результате заблуждения. Заблуждение должно быть существенным. Нужно также доказать, что оно имело место в момент совершения сделки. Существенность сделки касается ее предмета и природы, а не мотивов. То есть, например, если покупатель не обратил внимание на качество постройки дома, который купил, а оно оказалось ниже, чем он предполагал. Но это тоже нужно доказать.
  • Сделка, совершаемая в результате обмана, угроз или насилия, кабальная сделка. Последняя предполагает также возмещение ущерба пострадавшей стороне.

Неоспоримые или ничтожные сделки

Сделки этого вида являются недействительными по факту, то есть суд может только констатировать то, что такая сделка недействительна, а не присваивать ей статус недействительности.

  • Противоморальная, противозаконная и противонравственная сделки. Сторона, действующая по умыслу, должна возвратить имущество или средства, которые она получила по сделке от пострадавшей стороны. Все, что принадлежало умышленнику до сделки, переходит в государственный доход.

Если же умысел был двусторонний, конфискации подлежит все имущество и средства, полученные в результате такой сделки.

  • Притворная сделка. Участники, имея другую волю, прикрываются притворной сделкой, при этом они не заинтересованы в том, чтобы возникли правовые последствия, связанные со сделкой (например, замена купли-продажи дарением).
  • Мнимая сделка. Участники сделки не проявляют заинтересованности в том, чтобы наступили соответствующие правовые последствия. Независимо от того, исполняли ли стороны свои обязательства, в какой форме она была заключена, если будет доказана незаинтересованность сторон, сделка будет считаться неоспоримой.
  • Сделка с недееспособным гражданином. Если такая сделка была выполнена, то должна быть проведена двусторонняя реституция. Если вторая сторона была осведомлена о недееспособности первой, то необходимо также возместить ущерб, который был понесен недееспособным лицом.
  • Сделка с несовершеннолетним, которому еще нет 14 лет. Последствия сделки такие же, как и в предыдущем варианте ничтожной сделки.

Но не все так однозначно. Ничтожная сделка может быть признана действительной в некоторых случаях. Самый частый из них в судовой практике &ndash, признание сделки с несовершеннолетним или недееспособным лицом действительной, если она проведена в пользу малолетнего или недееспсобного лица.

Признание сделки купли-продажи недействительной в новой редакции ГК

Несколько пунктов, касающихся сделок с недвижимостью, изменились в новой редакции ГК.

1. Недобросовестность. Поскольку довольно распространенной была практика оспаривания недействительных сделок по формальным причинам, то есть недобросовестные контрагенты таким образом пытались уйти от ответственности за то, что свои обязанности они исполняли ненадлежащим образом или не исполняли вовсе, в закон были внесены некоторые поправки.

Статья 166, в частности абзац 5 ГК, указывает на то, что заявление о недействительности теряет правовое значение. Но должна быть доказана недобросовестность заявителя. Это касается как встречных, так и прямых исков.

2. Отсутствие согласия. Если по закону должно быть согласие третьего лица или госоргана, то без него сделка будет считаться недействительной. Эта недействительная сделка будет иметь статус оспоримой.

Однако согласие не оспаривается, если сделка является ничтожной. Если ситуация, в которой необходимо получение согласия третьей стороны, в соответствии с законом попадает под статус ничтожной, то у третьей стороны нет необходимости оспаривать в суде сделку, поскольку она ничтожна.

Если совершенная сделка может быть признана недействительной, то подать иск нужно в течение года.

Для применения последствий ничтожной сделки необходимо подать иск в течение трех лет со дня, когда она была совершена.

Вам также может быть интересно:

Судьи, рассматривающие трудовые, семейные, земельные и прочие споры, заканчивают делопроизводство, вынося судебные постановления по гражданским делам. При этом порядок.

Смена фамилии при разводе При разводе в органах ЗАГС желаемую фамилию можно указать сразу в заявлении о разводе. Женщина может оставить себе фамилию мужа или вернуть.

Правовой центр ВЕСТ, 2013-2018. Все права защищены.

Юридическая консультация онлайн. Круглосуточная юридическая помощь. Консультации юристов и адвокатов.

Данное предложение носит исключительно информационный характер и не является публичной офертой, определяемой положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание сделки с жильём недействительной

Горячая линия 7 (499) 322-10-73

Заключение Договора приобретения недвижимости зачастую ещё не является финальной точкой при покупке квартиры или дома. Законом предусмотрено немало ситуаций, в которых сделка может быть оспорена и признана недействительной. По статистике процент оспариваемых в суде сделок с недвижимостью составляет 15 на основании §,2 гл. 9 ГК РФ &ndash, «,Недействительность сделок»,.

Виды оспаривания сделки

В зависимости от обстоятельств и условий заключения договора, сделку можно:

Ничтожные сделки

Ничтожной признается сделка, которая была изначально заключена с нарушением Закона.

К ничтожным относятся:

  • сделки, заключенные с нарушением законодательства и ущемляющие права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ),
  • сделки, заключенные с целью противоречащей правопорядку, например, по заведомо подложным документам (ст. 169 ГК РФ),
  • заключенные с лицами, которые признаны недееспособными (ст. 171 ГК РФ),
  • заключенные с лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста &ndash, до 14 лет (ст. 172 ГК РФ),
  • фиктивные сделки, предназначенные только создания мнимой передачи собственности, но не изменяющие реальное владение недвижимостью по факту, например, фиктивное дарение дома,
  • квартиры или земельного участка (ст. 170 ГК РФ),
  • притворные сделки, когда под зарегистрированной сделкой пытаются скрыть наступление других отношений и передачи недвижимости, например, под «,маской», дарения прикрывается факт
  • продажи квартиры с реальной передачей денег (ст. 170 ГК РФ),
  • сделки, которые изначально не подлежат отчуждению, в т. ч. при наложении ареста на имущество (ст. 174.1 ГК РФ),

Недействительные сделки

Суд может признать сделку недействительной, если она совершена с нарушениями законодательства или иных правовых актов.

Недействительными признаются сделки:

  • совершенные без согласия третьего лица, если такое согласие требуется по закону (ст. 173.1 ГК РФ),
  • совершенные несовершеннолетним лицом без согласия родителей или опекунов (ст. 175 ГК РФ),
  • совершенная дееспособным лицом, чьи ограничения в дееспособности установлены в судебном порядке (ст. 176 ГК РФ),
  • совершенные лицом, не осознающим значение совершаемых им в данный момент действий &ndash, наркотическое или алкогольное опьянение, шок, аффект (ст. 177 ГК РФ),
  • совершенная в результате заблуждения (ст. 178 ГК РФ),
  • совершенная под влиянием угрозы, обмана, насилия, в тяжелой жизненной ситуации (ст. 179 ГК РФ).

Помощь адвоката

Наличие прямых или косвенный оснований для признания сделки недействительно еще не означает, что суд однозначно признает её таковой. Нюансов очень много и чтобы выиграть дело в суде необходимо обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на судебных спорах.

Помощь юриста необходима ещё до момента подписания договора купли-продажи. Не следует слепо доверять уверениям риэлторов или других посредников, что сделка «,чистая»,, договор шаблонный и никаких проблем не возникнет. Риэлторы являются заинтересованными лицами, им нужно получить своё вознаграждение, к тому же они не достаточно компетентны в юридических тонкостях. Риэлтор может сознательно умолчать о фактах, препятствующих совершить сделку, или просто не знать о них, не понимать их важности. Поэтому без помощи опытного адвоката совершать покупку недвижимости очень рискованно. В результате можно остаться и без квартиры, и без денег, которые были на неё потрачены. Затраты на адвокатские услуги ничтожны по сравнению с потерями, которые возникнут, если договор приобретения недвижимости впоследствии будет оспорен.

Признание сделок с недвижимостью недействительными.

Недвижимость - самое ценное, что имеет человек среди материальных благ нашего мира, это его часть собственного пространства и безопасности.

Не меньшее значение имеет данный вид имущества и в деятельности бизнес-компаний - наличие собственных офисных, торговых, производственных и складских помещений - признак стабильности работы и благополучия.

Отсюда и вытекает первоочередная важность и значимость качественного юридического оформления сделок в сфере недвижимого имущества с целью его сохранности.

Эти операции имеют ряд правовых тонкостей, о которых необходимо знать не только специалистам, но и широкому кругу субъектов отношений в этой области. Как в бизнесе, так и в гражданских отношениях существует ряд ситуаций и случаев, когда сделку с недвижимостью можно признать недействительной.

Главным основанием для этого служит то, что сделка была совершена с нарушением норм действующего законодательства.

Недействительность сделок купли-продажи, дарения и др. регулируется статьями Гражданского кодекса. При этом все факты нарушений объединяют в две основные группы недействительных операций: ничтожные сделки и оспоримые сделки.

Наша компания предоставляет ряд услуг по признанию недействительными сделок обеих названных групп. Опишем подробнее случаи, при которых мы можем обеспечить достижение положительного результата в ходе судебного процесса.

Итак, для признания сделки ничтожной, необходимо, чтобы:

  • целью такой сделки заведомо было нарушение интересов государства либо общества,
  • сделку совершили путем подписания договора, в котором одной из сторон (или же обеими) было недееспособное лицо. Такими могут быть: дети возрастом до 14 лет, лица, признанные недееспособными по решению суда,
  • противоречие уставным целям деятельности - в случае оформлении договора юридическим лицом,
  • в случае подписания мнимой сделки, то есть совершенной для создания видимости деяния, а не для реальной купли-продажи. Как пример, можно привести подписание договора о продаже квартиры близкому родственнику, чтобы на нее не обратили взыскание при исполнении соответствующего судебного решения,
  • сделка является притворной - когда она подписывается, чтобы скрыть фактически другую сделку. Например, притворным является договор дарения, в том случае, когда реально квартира продана и наоборот.

Признать сделку с недвижимостью недействительной можно при следующих обстоятельствах:

  • когда родители или официальные попечители не давали своего письменного разрешения на подписание договора несовершеннолетними лицами (в возрасте от 14 до 18 лет),
  • если сделка подписана лицами, которые по решению суда признаны ограничено дееспособными, а попечители не давали своего на согласия на сделку,
  • в случае подписания договора лицом, которое в этот момент не понимало сути и характера своих действий (например, пребывало в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, нервного расстройства или состоянии аффекта),
  • когда для подписания сделки лицо мошенническим путем ввели в заблуждение относительно сути и последствий данного юридического деяния,
  • если одна из сторон подписала договор купли-продажи под угрозами для своей жизни или здоровья, путем применения к ней насильственных действий, обмана, либо иного злого умысла другой стороной, а также при стечении тяжелых обстоятельств в своей жизни.

Опишем также главные виды последствий, которые могут наступить после признания сделки недействительной в судебном порядке:

  1. Стороны получают те средства и имущество, которые были внесены или переданы по результатам сделки,
  2. Имущество возвращается только потерпевшей стороне,
  3. В доход государства переходит все имущество и деньги, полученные по результатам договора.

Юристы нашей компании также предоставляют качественные услуги по сопутствующим искам в делах данной категории. Так, в некоторых случаях признание сделки с недвижимостью недействительной открывает дополнительные возможности возмещения материальных и моральных убытков, нанесенных фактом проведения сделки.

Признание сделки недействительной: правовые нюансы

Текст: Алексей Резенков Фото: Алексей Александронок

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными. Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори. То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «,просто так»,. Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13 (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.). Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

«,Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной»,, &ndash, предупреждает директор отделения АН «,Итака», Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания).

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным. То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

«,Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю»,, &ndash, отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет. Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим. И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда. Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «,Экотон», Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «,покупку», через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр. Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ «,Жилищный практикум», Добавить комментарий Комментарии (5)

Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите CtrlEnter.

Признание сделки с недвижимостью недействительной

Любая сделка, связанная с недвижимостью, а конкретно, покупка, продажа, обмен или раздел имущества, всегда несет с собой определенный риск, так как гарантировать ее полную законность не может никто. Именно поэтому необходимо особое внимание уделять доскональному изучению всех документов, а по возможности провести юридическую экспертизу и обратиться за помощью к компетентным лицам.

На сегодняшний день все сделки с недвижимостью, являющиеся недействительными разделяют на ничтожные и оспоримые. Если вам необходимо опровергнуть то или иное соглашение, следует прибегнуть к помощи суда, либо признать соглашение ничтожным ссылаясь на Закон. Соответственно, все зависит от обстоятельств, при которых была заключена сделка и от условий ее заключения.

Какие сделки могут признать ничтожными по Закону

Ничтожным называется соглашение, которое с момента подписания нарушало Закон. Оно изначально будет являться не настоящим, и прибегать к судебному разбирательству нет смысла. Иск можно подать лишь с той целью, чтобы признать все последствия заключения данной сделки тоже не подлинными.

Основания для признания сделки ничтожной

  • Случаи, когда сделка была заключена с недееспособным лицом. Объявить человека недееспособным может только суд. Если же лицо, совершившее сделку, признается недееспособным гражданами, состоящими в близком с ним родстве, то тогда обязательно должны быть предоставлены соответствующие медицинские документы, подтверждающее это заявление. В противном случае, гражданин будет признан судом полностью дееспособным,
  • Сделки, заключенные с гражданами, не достигшими 14-летнего возраста,
  • Случаи, когда заключенное соглашение противоречит Законам РФ или иным нормативным актам. Следует напомнить, что все сделки с недвижимостью заключаются в письменной форме, иначе же они будут считаться недействительными,
  • Заключение сделок, вследствие которых, могут быть ущемлены права граждан РФ,
  • Заключение сделок, которые включают в себя поддельные документы или подписи,
  • Случаи, когда гражданин, у которого были ущемлены права, признает соглашение ложным или притворным.

Сделки с недвижимостью, которые подлежат оспариванию в судебном порядке

Оспоримым является соглашение, которое можно обжаловать в судебном порядке. На заинтересованных, в объявление сделки неправомерной, граждан, в момент подаче искового заявления, возлагаются обязательства на предоставление обоснований того, что соглашение действительно является незаконным. Суд может установить факт того, что не соблюдаются условия действительности данного соглашения и признать его частично недействительным, полностью незаконным или же оставить сделку действительной, вследствие того, что не будет доказано обратное.

Какие основания необходимы для того, чтобы признать сделку недействительной

  • В случае заключения сделки с ограниченно дееспособным лицом. Однако, если суд определит факт того, что соглашение выгодно недееспособному лицу, то признает его действительным,
  • В случае заключения сделки под воздействием обмана, т.е. потерпевшая сторона неверно истолковала сделку, либо получила неверную информацию о приобретенном товаре,
  • В случае заключения сделки с лицом, которое неспособно осознавать свои действия, вследствие какого-либо заболевания,
  • Сделки, заключенные под угрозой насилия или обмана. Данное основание носит криминальный характер, и в случае, если будет доказано судом, то соглашение признается недействительным, а имущество пострадавшего лица оставляется ему, в то время как имущество ответчика взимается государством.
  • В случае, когда продается недвижимость без согласия одного из супругов, на которых он оформлена.
  • Заключение сделок, вследствие которых, могут быть ущемлены права некоторых лиц. Этими гражданами могут быть дети, не достигшие своего совершеннолетия, один из супругов. Так же к этим сделкам относятся те, которые были подписаны недееспособными гражданами, не достигшими совершеннолетия.

Срок подачи иска в суд

Для того, чтобы не опоздать и вовремя подать иск, не упустив возможности защитить свои права, необходимо всегда знать сроки подачи таких заявлений. Существует понятие срок исковой давности это период, когда гражданину предоставляется возможность подачи искового заявления, для восстановления своих ущемленных прав. В случае заключения сделки, которая является ничтожной, срок подачи иска, для признания ее незаконной, 3 года в того момента, когда соглашение вступило в силу. Если же сделка является оспоримой, то в этом случае подать исковое заявление необходимо в течение 1 года с того момента, совершения сделки. Для граждан, упустивших срок исковой давности, есть возможность им воспользоваться, но только в том случае, если суду будут представлены весомые обоснования того, по какой причине он был пропущен.

Дорогие читатели! Если вы не нашли интересующую Вас информацию, или у Вас остались вопросы по теме «Признание сделки с недвижимостью недействительной», задайте их прямо сейчас. Позвоните нам по номеру горячей линии 8 (499) 755-64-00 или пишите в форму для письменных обращений. Консультация предоставляется бесплатно.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: