Можно ли досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды земли

Договор аренды земельного участка может быть прекращен как по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, так и по основаниям, предусмотренным в Земельном кодексе РФ.

Так, договор аренды прекращается при истечении срока, на который он был заключен. В случае если в договоре не был предусмотрен срок, т.е. заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен. Другим основанием для прекращения договора аренды является смерть гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В Гражданском кодексе РФ предусматриваются случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора, в основном эти случаи так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением.

К основаниям принудительного прекращения договора аренды земельного участка относятся:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель,

2) использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки,

3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде,

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование,

5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд,

6) реквизиция земельного участка.

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока. Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством установлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет.

Договора аренды земельного участка письменная форма его.

досрочно расторгнет договор, направил арендатору пись-. менное предупреждение о необходимости исполнения им.

ществом договора аренды как срочной сделки. Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор

Данное основание расторжения договора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст.620 ГК.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка?

Заключение договора &ndash, фундаментальный этап договорных отношений. Однако не менее важным является правильное расторжение договора, ведь именно оно может повлиять на дальнейшую деятельность контрагентов. Специфика подписания, расторжения или внесения дополнений в договор найма земельного участка обусловлена особенностями объекта найма.

Основания для расторжения

В соответствии с общим правилом, действие договора найма прекращается после окончания периода, предусмотренного сторонами в самом договоре. Однако возможна ситуация, при которой у контрагентов по договору возникает желание или необходимость расторжения сделки до этого момента.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка детерминирован гражданским и земельным законодательством. В практике судов при рассмотрении дел о расторжении договоров аренды на земельные участки достаточно часто применяется ограниченное законодательство &ndash, исключительно гражданское. Однако Гражданский кодекс РФ (далее &ndash, ГК РФ) устанавливает общие основания для расторжения договора ранее срока, установленного им самим.

Нормы зем. права устанавливают дополнительные предпосылки с учётом специфики правоотношений. Итак, к основаниям расторжения договора аренды земельного участка можно отнести:

  • эксплуатация участка земли с допущением нарушений его целевого назначения или принадлежности к определённой категории земель,
  • эксплуатация участка земли, которая стала причиной значительного ухудшения экологической ситуации или понижения продуктивности сельхоз. земель,
  • неустранение негативных последствий умышленного земельного правонарушения,
  • отсутствие использования участка сельскохозяйственного или жилищного фонда по его целевому назначению на протяжении 3 лет.

Рассматривая нецелевое применение как основание для расторжения договора, важно отметить, что арендодатель не способен расторгнуть договор только на основании нецелевого использования. Для этого необходимо обосновать и предоставить доказательства суду, свидетельствующие о том, что такое нецелевое использование может привести к убыткам арендодателя.

Если говорить об ухудшении экологической ситуации как основании для расторжения сделки, следует отметить, что дефиниция значительного ухудшения экологии &ndash, оценочная. Суд на своё усмотрение оценивает уровень ухудшения экологической ситуации. При этом он может руководствоваться судебной практикой, письменными и устными доказательствами, поданными сторонами спора, а также привлекать экспертов и специалистов.

Заключения экспертов и специалистов считаются полноценными письменными доказательствами при принятии решения. Ходатайство о привлечении эксперта может заявить любая сторона. Также оно может быть инициировано самим судом.

Все эти основания являются достаточными для расторжения договора по инициативе арендодателя. Однако кроме указанных выше оснований, к договору найма участка земли применяются общие основания прекращения договорных отношений найма, указанные в ГК РФ (просрочка внесения арендных платежей или другие нарушения договора).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка должно быть предписано как обязательное в решении суда. С подобным заявлением в суд имеет право обратиться арендодатель. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, выносит решение о расторжении договора аренды земельного участка, обязательное к исполнению.

Формы расторжения

Анализ правоприменения позволяет выделить два основных типа расторжения договора аренды участка земли &ndash, досудебный и судебный. При досудебном типе контрагенты договариваются о расторжении договора на приемлемых для них условиях. В результате достижения соглашения сторонами подписывается соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

Инициатор остановки договорных правоотношений должен прислать своему контрагенту уведомление о расторжении договора аренды (зачастую таким инициатором становится именно арендодатель). Отправитель уведомления должен отправить его в срок, установленный сторонами предварительно в самой сделке, и получить подтверждение отправки такого уведомления для последующего возможного предъявления в суде. В случае получения согласия стороны подписывают соглашение.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка можно получить у любого юриста или найти в свободном доступе. Если соглашения достичь не удалось &ndash, вступает в действие судебная процедура с подачей заявления о расторжении договора аренды земельного участка.

Этапы расторжения договора

Условно весь процесс прерывания договорных отношений между контрагентами можно распределить на несколько основных этапов:

  • отправка уведомления контрагенту,
  • получение согласия контрагента,
  • подписание соглашения,
  • в случае недостижения согласия &ndash, обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка,
  • получение решения суда,
  • оформление акта сдачи-приёмки участка земли и возврат арендованного имущества арендодателю,
  • компенсация затрат арендатора на улучшения земельного участка (в случае их наличия и согласия арендодателя с ценностью таких улучшений).

Расторгается договор аренды земельного участка в той же форме, в которой был заключён &ndash, в письменной с государственной регистрацией.

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

Заключение договора аренды земельного участка.

Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

  1. Для арендатора важным является отсутствие илиналичие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.
  2. Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду. Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
  3. При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
  4. Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным. При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
  5. Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкупа. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
  6. Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:
  • договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды,
  • договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель,
  • договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.

  • истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок ,
  • отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок ,
  • досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора .

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ:

●, арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.

●, земельный участок имеет недостатки, препятствующие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загрязненность), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.

●, арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.

●, земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Расторжение договора аренды земельного участка

Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Расторжение договора аренды земельного участка

(ред. от 28.03.2018) Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

(ред. от 01.07.2018)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.07.2018) 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Расторжение договора аренды земельного участка

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Сделки с землей. Одностороннее расторжение договора аренды

Между обществом и собственником имущества заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена госрегистрация договора аренды. Собственник имущества в адрес общества направил уведомление о расторжении договора аренды. Возможно ли одностороннее расторжение договора аренды земельного участка во внесудебном порядке?

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Статья 619 ГК РФ устанавливает основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора является юридическим фактом, ведущим к прекращению исполнения обязательства, и не требует обращения в суд с иском о расторжении договора.

Однако ст. 287 ГК РФ предусмотрено, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Следовательно, если договор аренды заключен на срок более пяти лет, то на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Данные выводы подтверждаются судебной практикой.

Расторжение договора аренды, заключенного на срок более пяти лет, во внесудебном порядке одной из сторон не допускается на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка вправе расторгнуть как арендатор, так и арендодатель - тогда, когда срок действия данного договора истечёт или досрочно по требованию арендатора или арендодателя. Расторжение договора аренды земельного участка оформляется отдельным документом (обычно дополнительным соглашением). Земельный участок возвращается арендодателю по акту сдачи-приёмки.

Если нужно расторгнуть договор аренды на земельный участок

Расторгнуть договор аренды земельного участка вправе любая из сторон по договору. Договор расторгается тогда, когда кончается срок его действия (если договор аренды был срочным) или досрочно. Условия досрочного расторжения договора аренды прописаны в Гражданском кодексе, однако стороны вправе по своему усмотрению устанавливать в договоре иные условия, по которым такой договор может быть расторгнут.

Согласно законодательству, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случаях:

  1. Невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд,
  2. Пользования арендатором земельным участком с существенными или неоднократными нарушениями условий договора (к примеру, участок был предоставлен под выращивание овощных культур, но арендатор устроил на нем свалку),
  3. Ухудшения земель земельного участка.

Арендатор также вправе досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, если:

  • Земельный участок оказывается непригодным для использования по тому назначению, которое было прописано в договоре,
  • Земельный участок имеет недостатки, из-за которых им нельзя пользоваться, при этом такие недостатки не были заранее известны арендатору,

Арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование или чинит препятствия в пользовании им.

Если арендодатель решит расторгнуть договор аренды земельного участка с арендатором досрочно, то он должен письменного предупредить его об этом в разумный срок. Такой срок устанавливается в договоре аренды.

При расторжении договора аренды арендатор возвращает арендодателю земельный участок по акту сдачи-приёмки. Земельный участок должен быть сдан в том же состоянии, в каком он был принят. Если арендатор внёс неотделимые улучшения в земельный участок (к примеру, посадил деревья), и если такие улучшения были согласованы с арендодателем, то последний должен компенсировать арендатору эти неотделимые улучшения.

Количество преступлений в России Суд да дело

Как и все остальное имущество, нажитое супругами во время брака, совместно приобретённая квартира является их общей совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов такая квартира приобретена (статья 34 Семейного кодекса РФ, далее &ndash, СК РФ).

Понравилась статья? Поделить с друзьями: