Взаимозачет налогов при купле-продаже недвижимости

Взаимозачет налогов при купле-продаже недвижимости

Добрый день! Я бы хотела получить Вашу консультацию по вопросу взаимозачета налогов при продаже и покупке квартиры, совершенных в одном календарном году. Я продала комнату за 2 млн. рублей и после этого мы купили с мужем квартиру в равных долях (1/2 у каждого) за 10 млн. рублей. Я студентка, муж работает, отчисления с его зарплаты идут в ПФ. Какой налог нам следует заплатить и полагается ли нам налоговый вычет? Раньше налоговым вычетом не пользовались. Спасибо!

25 Ноября 2018, 20:03 Ольга, г. Москва

Ответы юристов (2)

Предупреждаю сразу проделать такое можно только один раз, так как имущественным вычетом на приобретение квартиры любой гражданин может воспользоваться единожды в жизни. Если планируете в дальнейшем продавать и покупать квартиры взаимозачет больше не получится (ну, если законодательство не изменится, конечно).

Нужно, чтобы выполнялось два условия:

Вы никогда ранее не пользовались вычетом на приобретение недвижимости,

Право собственности на новую квартиру должно быть зарегистрировано в том же году, что и продажа старой.

Итак, например, Вы продаете квартиру за 3 млн. руб. и покупаете новую за 4 млн. руб. Условия, о которых я писала выше выполнены, все произошло в одном году (скажем, в 2011-ом).

В случае продажи Вы обязаны предоставить декларацию формы 3-НДФЛ, причем предоставить ее следует до 30 апреля года, следующего за фактом продажи. В нашем примере до 30.04.2012.

Заполняя декларацию, нужно будет указать:

1. Доход от продажи старой квартиры 3 000 0000 руб.

2. Вычет, предусмотренный п. 1 ст. 220 НК РФ, на продажу квартиры. Он составляет 1 000 000 руб.

3. Вычет, предусмотренный п. 2 ст. 220 НК РФ, на приобретение квартиры. Его максимальный размер 2 000 000 руб.

4. Облагаемый доход составит:

3 000 0000 1 000 0000 2 000 0000 = 0 руб.

5. Налог составит 0 руб.

Если вычетом на приобретение квартиры не пользоваться, то налог составит:

(3 000 0000 1 000 0000) х 13 = 260 000 руб.

свидетельство о праве собственности

расписка в передаче денег (или иной платежный документ)

Уточнение клиента

То есть в нашем случае, при продаже за 2 млн. рублей вычитается 1 млн., как необлагаемый налогом, и 2 млн., как налоговый вычет? Значит, мы наоборот получаем деньги, а не платим?

25 Ноября 2018, 20:26

По Вашему вопросу есть разъяснительное Письмо от 16 мая 2018 г. N 03-04-05/23317

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращения по вопросу получения имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, в случае продажи квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 000 000 рублей.

В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартир или доли (долей) в них.

Если продажа и покупка квартиры (с оформлением документов, подтверждающих право собственности на нее) произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, путем уменьшения суммы дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных при продаже и приобретении квартиры.

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Таким образом, если Вы владели комнатой более 3-х лет, то просто можете воспользоваться налоговым вычетом в 2 000 000 руб. при покупке доли (5 000 000 руб.), если Вы вычетом еще ни разу не пользовались, но тогда, когда официально трудоустроитесь. Если, у Вас комната в собственности менее 3-х лет, то сумма налога для Вас составит:

(2 000 000 1 000 000 2 000 000) х 13 = 0 руб.

Также Вы сможете получить с оставшегося 1 000 000 руб. 130 000 руб., но тогда, когда устроитесь на работу и будут отчисления.

Муж может воспользоваться вычетом при покупке в 2 000 000 руб., если им не пользовался и получит 260 000 руб.

С Уважением, Надежда.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Взаимозачет налога при покупке и продаже квартиры

Вычеты при покупке и продаже квартир(ы) в одном году

Нередки ситуации, когда в одном календарном году физические лица сначала продают какое - то жилье, а затем покупают взамен другое.

Как известно, согласно Налогового кодекса РФ, налогоплательщики имеют право воспользоваться следующими налоговыми вычетами:

  • при продаже жилой недвижимости: либо в размере не более 1 000 000 рублей, либо в размере подтвержденных расходов, которые были у физлица при ее покупке,
  • при покупке жилой недвижимости: в размере не более 2 000 000 рублей на объект недвижимости (приобретенный до 01.01.2018 года), в размере не более 2 000 000 на каждого собственника (по объектам, приобретенным после 01.01.2018 года).

Взаимозачет налога возможен только, когда покупка и продажа квартир(ы) осуществляются в одном календарном году.

Взаимозачет работает следующим образом:

допустим, некое физлицо в 2018 году продало квартиру за 1 800 000 рублей (в собственности проданная квартира находилась с 2018 года, была куплена за 1 500 000 рублей) и в этом же году купило жилой дом за 3 000 000 рублей (имущественный вычет на покупку недвижимости ранее не предоставлялся).

В таком случае, расчет будет следующим:

  1. по проданной квартире можно применить вычет в размере расходов - 1 500 000 рублей, тогда сумма исчисленного налога составит 39 000 рублей(1 800 000 - 1 500 000 = 300 000*13 = 39 000),
  2. по купленному жилому дому можно применить вычет в размере 2 000 000 (это максимальный вычет при покупке без ипотеки), тогда потенциальная сумма к возврату из налоговой составит 260 000 рублей.

Таким образом, отразив все эти данные в декларации за 2018 год, физлицо в итоге получает право на возврат из налоговой 221 000 рублей (260 000 - 39 000 = 221 000). Для возврата необходимы доходы, с которых уплачивается НДФЛ (справка 2-НДФЛ с работы).

Декларацию в данном примере необходимо подать в срок не позднее 30 апреля 2018 года (так как декларации, содержащие доходы, подлежащие декларированию, подаются в срок не позднее 30 апреля текущего года за предыдущий).

ИНН 434583621300, ОГРНИП 316435000071159

Тел.: 8 (953) 130-55-00

Автоматизация заполнения налоговой декларации 3-НДФЛ

Покупка и продажа недвижимости в одном налоговом периоде. Разбор возможных ситуаций

Наибольшее количество вопросов и споров при заявлении права на имущественный вычет (далее ИВ), возникает при продаже и покупке недвижимости в одном налоговом периоде (году). И если со взаимозачетом все более менее понятно, то вопрос возврата истраченных на покупку квартиры средств уже после ее продажи, когда правоустанавливающие документы переданы новому владельцу, вызывает большое количество споров. В статье будут даны ответы на наиболее часто возникающие и спорные вопросы, связанные с одновременной покупкой и продажей недвижимости.

  • Ситуация 1. Взаимозачет при продаже и последующей покупке новой недвижимости

Иванов С.П. в 2018 году продал квартиру, которая была в его собственности менее 3-х лет* за 3 254 800 руб. и через месяц купил другую квартиру стоимостью 2 300 000 руб. Документы по приобретению первой квартиры у него отсутствуют (была получена в наследство от матери).

* Минимальный срок владения имуществом, освобождающий собственника от необходимости уплаты налога.

Так как срок владения недвижимостью составляет меньше 3-х лет Иванов должен уплатить с суммы полученного дохода (3 254 800 руб.) НДФЛ в бюджет в размере 13 от данной суммы.

НДФЛ, подлежащий уплате в бюджет в данном случае будет равен 432 124 руб.

По закону Иванов может воспользоваться ИВ при продаже имущества в размере 1 млн. руб., а именно уменьшить полученный доход на 1 млн. руб. Если бы на руках у него были документы, подтверждающие покупку проданной квартиры, он мог бы уменьшить доход на всю сумму затрат при покупке.

Таким образом, сумма НДФЛ с учетом ИВ при продаже, составит 293 124 руб.

Также законодательство при продаже и одновременной покупке недвижимости в одном году разрешает произвести взаимозачет, а именно уменьшить доход от продажи имущества на сумму налогового вычета положенного при покупке квартиры. Таким образом, в данной ситуации Иванов сможет воспользоваться двумя ИВ сразу и общая сумма льготы, уменьшающая его полученный доход, будет равна 3 000 000 руб. Если он применит оба ИВ, сумма к уплате составит 33 124 руб.

Для того чтобы получить оба ИВ, вместе с декларацией (а при получении дохода она должна быть подана в налоговый орган до 30 апреля следующего года) необходимо приложить все документы, подтверждающие продажу одной квартиры и покупку другой.

Если право на взаимозачет при продаже и дальнейшей покупке недвижимости в одном году подтверждается Минфином и вопросов в данном случае не возникает, то вот с обратным порядком (сначала покупкой, а потом продажей той же самой квартиры) возникает много сложностей.

  • Ситуация 2. Взаимозачет при покупке и последующей продаже квартиры в одном году.

Иванов С.П. в 2018 году купил квартиру за 2 650 000 руб. Спустя полгода он продал ее за 3 254 630 руб. Так как срок владения данной собственностью был меньше трех лет, Иванов должен уплатить с суммы полученного дохода НДФЛ.

Так же как и в прошлом примере, Иванов может уменьшить сумму дохода на ИВ при продаже, равный одному миллиону рублей.

В отношении возможности применения вычета при покупке квартиры и при ее последующей продаже возникает много споров. Как правило, налоговая в данном случае отказывает в возврате (взаимозачете) средств, истраченных на покупку недвижимости, так как отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В данном случае можно попытаться представить в налоговую копии правоустанавливающих документов (если они имеются) или приложить вместе с декларацией и документами, подтверждающими продажу квартиры, бумаги по приобретению данной квартиры.

В случае если налоговая откажет в вычете в виду отсутствия правоустанавливающих документов, оспорить данное решение будет проблематично.

  • Ситуация 3.

Иванов В.С. купил в январе 2018 года квартиру за 1 752 000 руб. и продал ее в марте за 3 546 900 руб. В августе он приобрел еще одну квартиру за 4 560 300 руб.

В данном случае, Иванову выгоднее всего будет воспользоваться ИВ при продаже квартиры в сумме затрат, израсходованных на ее покупку (данная льгота может быть применена только в том случае, если есть документы, подтверждающие затраты при покупке).

С учетом данной льготы НДФЛ к уплате составит 233 337 руб.

Также Иванов может воспользоваться ИВ при покупке новой квартиры в сумме 2 млн. руб.

Тогда налог к уплате составит 0 руб.

Остаток ИВ (205 100 руб.) Иванов сможет заявить в следующем периоде.

  • Москва: 7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург: 7-812-309-87-91

Простым и понятным языком объяснить людям их права и обязанности в разных жизненных и правовых ситуациях, а также помочь максимально доходчиво растолковать спорные юридические вопросы. law03.ru - это круглосуточная бесплатная юридическая помощь онлайн.

Взаимозачет налогов при купле-продаже недвижимости

Для наглядности рассмотрим две ситуации:

1. Налоги при продаже и последующей покупке квартиры.

Первая ситуация. Вы продаете квартиру, которая находится в Вашей собственности менее 3 лет, а затем покупаете другую. В данном случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), но также вы вправе получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (максимально 2 млн. рублей). В случае осуществления обеих сделок в одном календарном году, согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 03-04-05/1-1135, вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн. руб.)

Пример 1: квартиру (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4 млн. рублей. Обе сделки прошли в 2018 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн. руб.) при покупке. В данной ситуации взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть следующим образом:

Пример 2: квартиру (в собственности менее 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же году купили другую за 4млн. руб. Здесь картина зачета налога при продаже и покупке квартиры такая:

((4 млн. руб. &ndash, (1млн. руб. 2 млн. руб.))*13 = 130 тысяч рублей.

130 тысяч руб. - это сумма, которую продавец должен будет уплатить в качестве налога.

Пример 3: квартиру, (в собственности менее 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году купили другую за 4 млн. руб. На выходе имеем:

(2 млн. руб. &ndash, (1 млн. руб. 2 млн. руб. ))*13 = - 130 тысяч рублей.

Здесь знак ",минус", говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет на сумму 130 тысяч рублей, переходит на следующий год и продавец сможет получить НДФЛ в будущих периодах.

Все вышесказанное применимо при условии, что продавец-покупатель ранее не пользовался налоговым вычетом.

В случае, когда сделки по продаже и покупке проведены в различных налоговых периодах (продал в декабре 2018г., купил в январе 2018г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. Здесь, нужно подавать две разные декларации в двух разных годах (2018 г. и 2018 г. соответственно). При этом, продавец должен полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2018 году. А как покупатель, вы получите возврат НДФЛ, возможно только начиная с 2018-7 года (у работодателя) или в налоговой в 2018 году (по итогу 2018 года).

Пример 4: Гражданин Иванов в 2013 году купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей. В начале 2018 г. Иванов подписал Акт приема-передачи квартиры. В конце 2018 года Иванов совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. руб. Иванов работает, вычет до этого не получал.

В данной ситуации расчет налогов с учетом взаимозачета будет таким:

((2,5 млн. руб. &ndash, 1,5 млн. руб.) &ndash, 2 млн. руб.)*13 = - 130 тысяч рублей.

И здесь знак ",минус", говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующие годы, то есть Иванов сможет вернуть НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

2. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры.

Рассмотрим ситуацию, когда вы продаете квартиру, находящуюся в вашей собственности менее 3 лет. Вы обязаны уплатить 13 налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас в наличии имеются Договор купли-продажи, Свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В данном случае, ваши действия подпадают под абзац 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов

Это значит, что налогооблагаемую базу можно уменьшить не на 1 млн. рублей, а на сумму покупки.

Пример 1: вы купили квартиру 1 год назад по цене 2 млн. рублей. А сегодня продаете за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:

(4млн. руб. - 2млн. руб.) * 13 = 260 тысяч рублей.

Пример 2: вы купили квартиру 2 года назад по цене 3 млн., а сегодня продаете за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:

(2млн. руб. &ndash, 3 млн. руб.) <, 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.

Пример 3: доля в квартире (комната) была куплена меньше 3 лет назад за 900 тысяч рублей. Сегодня продаете за 1 400 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:

(1,4 млн. руб. &ndash, 0,8 млн. руб.) * 13 = 78 тыс. рублей.

Но, в данной ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, что предусмотрен ст.220 НК РФ.

Здесь размер налога составит:

(1,2 млн. руб. &ndash, 1 млн. руб.)*13=26 тысяч рублей. Разница налицо.

Возможен ли взаимозачет или нужно платить налоги при продаже и одновременной покупке другой квартиры?

Вопрос от пользователя Елена:

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, моя свекровь(единственная собственница квартиры), работающая пенсионерка,продает свою квартиру (менее 3-х лет в собственности) за 1550 тыс. руб. и в этот же день покупает квартиру также на себя за 1650 тыс. руб. Должна ли она платить какой-либо налог с продажи квартиры, или эти сделки пройдут взаимозачетом? Если взаимозачета не будет, подскажите пожалуйста, каким образом она должна будет выплачивать этот налог и как ей будет возвращаться налог с покупки? Спасибо Вам огромное за Вашу помощь!

Налогооблагаемая база при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, определяется как разница между доходом, полученным по сделке и документально подтвержденными расходами, связанными с приобретением данной квартиры. Если расходы не могут быть подтверждены документально, то можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей.

Определить размер налога на доходы физических лиц по доходу, полученному от продажи квартиры, в ответе не представляется возможным, поскольку неизвестен вариант определения налогооблагаемой базы.

При покупке квартиры Ваша свекровь (при условии наличия у неё дохода, с которого будет исчислен и перечислен в бюджет налог на доходы физических лиц) вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере стоимости квартиры 1650 тыс. рублей.

В случае, когда продажа квартиры и приобретение новой квартиры произошли в одном налоговом периоде платить налог на доходы физических лиц с дохода от продажи квартиры не надо. В противном случае исчисленный налог необходимо уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи квартиры, на основании декларации, представленной в налоговую инспекцию по месту регистрации.

На ваши вопросы отвечает Елена Валентиновна Опарина

начальник отдела работы с налогоплательщиками УФНС России по Нижегородской области.

Задать вопрос

Ответ на ваш вопрос будет размещен на сайте в течение 1-5 рабочих дней.

Уведомление о готовности ответа будет направлено на указанный вами электронный адрес вместе с адресом ссылки на консультацию.

взаимозачет налога при продаже/покупке квартиры

Собираюсь продать квартиру(меньше 3х лет в собственности) и приобрести другую.

С продажи придется заплатить налог.

Слышал, что если я продаю, и сразу покупаю квартиру, то налог каким-то образом уменьшается или взаимозачитывается.

Нужно, чтобы выполнялось два условия:

- Вы никогда ранее не пользовались вычетом на приобретение недвижимости,

- Право собственности на новую квартиру должно быть зарегистрировано в том же году, что и продажа старой.

Итак, например, Вы продаете квартиру за 3 млн. руб. и покупаете новую за 4 млн. руб. Условия, о которых я писала выше - выполнены, все произошло в одном году (скажем, в 2011-ом) .

В случае продажи Вы обязаны предоставить декларацию формы 3-НДФЛ, причем предоставить ее следует до 30 апреля года, следующего за фактом продажи. В нашем примере - до 30.04.2012.

Заполняя декларацию, нужно будет указать:

1. Доход от продажи старой квартиры - 3 000 0000 руб.

2. Вычет, предусмотренный п. 1 ст. 220 НК РФ, на продажу квартиры. Он составляет 1 000 000 руб.

3. Вычет, предусмотренный п. 2 ст. 220 НК РФ, на приобретение квартиры. Его максимальный размер 2 000 000 руб.

4. Облагаемый доход составит:

3 000 0000 - 1 000 0000 - 2 000 0000 = 0 руб.

5. Налог составит 0 руб.

Если вычетом на приобретение квартиры не пользоваться, то налог составит:

(3 000 0000 - 1 000 0000) х 13 = 260 000 руб.

- свидетельство о праве собственности

- расписка в передаче денег (или иной платежный документ)

Понравилась статья? Поделить с друзьями: